Dari uraian kasus diatas, bagaimana seharusnya proses jual beli tanah sehingga dikemudian hari tidak timbul permasalahan hukum!, Dokumen apa saja yang harus ada saat proses jual beli tanah serta apabila tanah tersebut bukan merupakan hak milik, melainkan hak pakai, hak guna bangunan maupun hak guna usaha, bagaimana sebaiknya keputusan dalam jual beli tanah tersebut, berikan analisa hukumnya!

AESENNEWS.COM - Seperti yang kita ketahui bahwa tanah merupakan objek yang seringkali menjadi permasalahan terkhususnya dalam persengketaan, entah itu double sertifikat, jual beli yang tidak sah secara hukum, atau disebabkan oleh faktor-faktor lain yang mencari keuntungan dibalik penderitaan orang lain semisalnya mafia tanah.  Hal tersebut didasari karena tanah menjadi barang yang primer atau utama dan setiap tahun harganya terus melambung, dari situlah banyak orang berbondong-bondong membeli tanah, namun dalam pembelian tersebut tidak dilakukan secara selektif apakah tanah tersebut sengketa atau tidak dan harus pintar-pintar dalam membeli tanah terlebih lagi dalam kondisi yang saat ini terjadi diindonesia.

1.      Dari uraian kasus diatas, bagaimana seharusnya proses jual beli tanah sehingga dikemudian hari tidak timbul permasalahan hukum!

Dari kasus yang terjadi antara tokoh publik figur Rocky Gerung dan PT. Sentul City TBK pada tahun 2021 lalu sangat menghebohkan dan menjadi sorotan utama pemberitaan media elektronik maupun cetak. Dilansir dari www.kompas.com “Rocky Gerung membeli tanah pada 2009 lalu dari seorang warga setempat dengan harga Rp. 13.500.000, dengan luas 800M²”, Rocky Gerung saat itu mendirian sebuah villa permanen ditanah tersebut, sendati demikian PT Sentul City Tbk mensomasi Rocky Gerung dengan rentan waktu 7x24 jam agar mengosongkan tanahnya karena alasan tanah tersebut adalah milik PT Sentul City Tbk secara sah, namun Rocky Gerung melawan karena beranggapan bahwa beliaupun pemilik hak atas tanah tersebut dan ada bukti jual beli atas tanah tersebut. walaupun berjalan alot hingga pada akhirnya PT Sentul City Tbk lah yang menjadi pemilik asli dari tanah tersebut dan dinyatakan menang di persidangan.

Dari uraian kasus diatas seharusnya perlu diperhatikan beberapa komponen penting dalam jual-beli tanah agar tidak menimbulkan permasalahan dikemudian hari, berikut ini adalah komponen-komponen yang harus diperhatikan diantaranya:

a.         Memperhatikan ketentuan UUPA No 5 pasal 16 ayat(1) Tahun 1960,  tentang kepemilikan hak atas tanah yang dikelompokan dalam beberapa kelompok yakni; hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak guna pakai, hak sewa, hak membuka tanah, dan hak memungut hasil hutan.

Dari ketentuan UUPA tersebut kita harus selektif tanah yang akan kita beli berupa tanah apa? Hak milik, hak guna bangun, hak guna usaha atau apa? Jika kita sudah mengetahuinya dan mempelajarinya alangkah baiknya kita meminta bukti keabsahan atas hak tersebut.

b.         Melakukan pengecekan lokasi tanah atau meneliti tahan dengan bertanya kepada warga setempat apakah tanah tersebut sengketa atau tidak.\

c.         Melakukan crosscek ke kantor BPN terkait tanah yang akan kita beli.

d.         Melakukan pengecekan letak koordinat tanah tersebut di kantor BPN.

e.         Jika tanah adalah HGB maka perlu di cek keabsahan dokumen HGB tersebut.

f.          Membuat AJB (Akta Jual Beli) tanah di kantor PPAT (Notaris setempat).

g.         Adanya kesepakatan surat jual beli tanah yang dilakukan kedua belah pihak.

h.         Pernyataan bahwa tanah tersebut tidak ada sengketa entah dengan bank atau perorangan.

i.           Jika tanah tersebut hak milik maka perlu di buat balik nama pada sertifikat tersebut yang dapat dilakukan di kantor BPN.

j.           Menyelidiki tanda bukti tanah.

 

2.      Dokumen apa saja yang harus ada saat proses jual beli tanah serta apabila tanah tersebut bukan merupakan hak milik, melainkan hak pakai, hak guna bangunan maupun hak guna usaha, bagaimana sebaiknya keputusan dalam jual beli tanah tersebut, berikan analisa hukumnya!

 

Dalam proses jual beli tanah yang bukan merupakan hak milik, yakni diantaranya seperti kasus di atas HGB, HGU, dan Hak Pakai.

a.    Hak Pakai

Dalam pasal 41 UUPA Hak pakai dapat diartikan sebagai hak untuk menggunakan/memungut hasil dari tanah tersebut namun kepemilikan hak atas tanah tersebut dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain, pemilik kekuasaan atas tanah tersebut memberikan wewenang dan kewajiban dalam menentukan pemberiannya dengan perjanjian yang tertulis.

Dalam pasal 1458 KUH Perdata tentang “jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak jika kedunya telah mencapai pada kesepakatan atas barang tersebut termasuk harga dan barang”. Maka dari itu perlu  kita mengetahui dokumen apa saja yang harus ada pada saat jual-beli tanah dengan status Hak Pakai dari tanah negara diantaranya :

b.     Hak Guna Bangunan

Dalam pasal 35 ayat 1 UUPA Hak Guna Bangunan atau HGU adalah hak untuk mendirikan sebuah bangunan diatas tanah yang bukan miliknya dengan jangka waktu selama 30 tahun. Tanah tersebut bisa dikuasai oleh pemerintah, semisal mendirikan bangunan di atas tanah milik desa atau tanah dipinggir jalan untuk digunakan sebagai usaha.

c.      Hak Guna Usaha

Jika menilik dari pasal 28 UUPA Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah namun kekuasaan atas tanah tersebut dikuasai oleh pemerintah atau negara, hak guna usaha biasanya berlaku selama 25-30 tahun, HGU akan tidak sah jika masa berlakunya telah berakhir, HGU bisa diperjual-belikan kepada pihak lain namun ststusnya harus WNI.

 

Berikut ini adalah dokumen yang harus diperhatikan ketika jual-beli tanah :

-      Adanya kesepakatan jual-beli tanah secara tertulis antara kedua belah pihak.

-      Adanya akta jual beli sementara yang di saksikan oleh kepala desa setempat sebelum dibuat di PPAT menjadi AJB.

-      Membuat akta jual beli tanah (AJB) di kantor PPAT (ada orang ketiga)

-      Adanya surat/sertpikat Hak Pakai/HGB/HGU yang menyatakan keabsahan data pemilik dari tanah tersebut yang tertulis secara sah.

-      Kwitansi pembayaran atas tanah tersebut dengan jumlah uang yang sudah disepakati dengan total luas tanah.

-      KTP dari penjual atas nama tercantum didalam sertipikat HGU, HGB dan Hak Pakai.

-      Membuat dokumen denah lokasi atau patokan-patokan dari tanah tersebut.

-      Surat atau biaya Pajak PBB Tahunan terkait tanah yang dibeli.

-      NPWP Jika peralihan haknya ke Badan Hukum

(Hal ini agar sesuai dengan Peraturan Pemerintah No 40 tahun 1996 tentang hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,  dan Hak Pakai atas tanah, dan Peraturan Menteri Agraria  dan Tata Ruang No 18 Tahun 2021 tentang penetapan dan pengelolaah hak atas tanah).

-      Persetujuan suami istri (jika perorangan)

Jika sudah menikah dan berkeluarga alangkah baiknya membuat surat persetujuan penjualan dari suami/istri agar meminimalisir penggugatan.

 

Jika melakukan transaksi jual beli tanah terkait tanah yang sifatnya bukan hak milik misal HGU, HGB atau Hak Pakai sebaiknya proses jual beli hak atas tanah tersebut berpatokan kepada UUPA Nomor 5 Tahun 1960 tentang “peraturan dasar pokok-pokok agraria”, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 pasal 37 ayat 1 tentang “peralihan hak atas tanah”, Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 pasal 16 ayat 1 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah.

 

Kesimpulan :

Pada dasarnya jika kita melakukan transaksi jual beli tanah yang bukan merupakan hak milik perlu diselidiki lebih jauh dan melakukan pengecekan dengan teliti apakah tanah tersebut bersengketa atau tidak, bukan berlaku hanya untuk HGU atau HGB saja melainkan jenis tanah yang sifatnya apa saja wajib kita melakukan lebih teliti terkait tanah tersebut, agar tidak ada terjadinya persengketaan tanah di kemudian hari.

Referensi :

1.    ADPU4335.Modul 7, Hal. 7.18, 7.19, 7.20, 7.21

2.     https://www.rumah123.com/panduan-properti/contoh-hak-pakai/

3.     https://www.hukumonline.com/klinik/a/syarat-meningkatkan-hak-pakai-menjadi-hak-milik-lt530d4405a3ea4